Инвестирование в зарубежную недвижимость. REIT

investirovanie v zarubezhnuju nedvizhimost reit

Недвижимость за рубежом – цель многих инвесторов,  но проблем с её достижением не мало. Ниже разберёмся, как можно инвестировать в зарубежную недвижимость, даже если в кармане нет значительной суммы денег, узнаем, что за зверь такой REIT и с чем его едят.

Потратить кругленькую сумму на домик в Италии и Канаде может далеко не каждый человек. Но даже если эта сумма и есть, нужно понимать:

  1. В какой стране вы купите квартиру или дом
  2. Куда обращаться, если сломался кран или затопили соседи
  3. Где найти надёжного посредника для покупки
  4. Как провести юридическую проверку
  5. Как и в каком банке открывать счёт

REIT – Real Estate Investment Trust

REIT позволяет инвестировать, не тратя огромных сумм. 20000 рублей в кармане? Можно начинать.

У американцев REIT довольно популярны. Это фонды, которые строят или покупают дома, торговые центры, рынки и т.д. Они сами ищут арендаторов и освобождают вас от многих других сложностей, которые могут появиться, если вы сами покупаете дом или квартиру.

strany v kotoryh rabotajut reit fondy 1024x658

Многие думают, что REIT схожи с ПИФами. Я так не думаю. Нужно понимать, что инвестирование REIT – это та же самая покупка акций, только узкоспециализированных.

При этом REIT – это не сама недвижимость, а компания. Просто покупаем её акции на бирже.

На российском рынке REIT не найти, но простой инвестор всё-таки может их покупать. Пока давайте поговорим о видах.

Разновидности REIT

Есть два основных типа REIT:

  1. Фонды физической недвижимости. Они составляют основную часть. Работают они так:
    1. Компания дома, квартиры, офисы и т.д.
    1. Сдаёт их
    1. Получает арендную плату
    1. Делится частью своего дохода с инвесторами
  2. Фонды ипотечных ценных бумаг. Люди берут ипотеку, а компании выкупают право получать по этим кредитам проценты.

Некоторые фонды покупают и недвижимость, и право на проценты с ипотек.

REIT можно различать по внутренним отраслям:

  • Офисы, заводы
  • Госпитали, больницы и т.д.
  • Дома престарелых
  • Торговые центры и рынки
  • Хостелы, отели, гостиницы

Плюсы REIT

  1. Вы инвестируете со смешным по меркам недвижимости начальным капиталом, при этом в любой момент можете продать и купить акции в любой стране.
  2. Размер дивидендов даже выше доходов по купонам от облигаций. Если вы не знаете, что такое облигации и как они работают на российском рынке, то у нас есть отдельная статья про ОФЗ.
  3. Предсказуемость. Выше рынок – выше REIT. Иногда можно защититься от кризиса, если это не кризис конкретно рынка недвижимости. В 2000-х при кризисе доткомов недвижимость не пострадала, а вот в 2008 рухнула вместе со всем рынком.

Риски REIT

Квартира или дом – достаточно надёжный актив? Как бы не так. REIT – рисковый актив. Относиться к нему нужно точно так же, как и к акциям других компаний. Волатильность велика. Будьте особенно осторожны, если собрались спекулировать, лучше вообще забудьте об этом.

Как правильно выбрать REIT

Это не просто, нужно уметь проводить фундаментальный анализ, хотя и для покупки акций нужно иметь такой подход. Внимательно изучайте документацию, смотрите на способность управления вести бизнес правильно.

Порядок действий:

  • Изучение отчётности
  • Мультипликаторы:
    • Обращаем внимание на долговую нагрузку
    • P/E, про него у нас есть отдельная статья
    • Выручки, доход, EBITDA. Как разбираться с этими показателями у нас тоже есть статья.

Потребуется скрупулёзное изучение, если вы хотите инвестировать в REIT в ручном режиме.

Как купить REIT

Есть четыре способа купить REIT:

  1. Открываем счёт у американского брокера или брокера интересующей страны и покупаем REIT.
  2. Торгуем через Санкт-Петербургскую биржу. Многие наши брокеры позволяют это делать. Там можно найти много крупных компаний, например Boston Properties или American Tower Corp, но здесь есть и минусы:
    1. Не получится в случае чего быстро скинуть активы.
    1. Вам всё равно нужно будет платить повышенные налоги на доходы. У нас есть статья, про то, как покупать зарубежные активы: какие есть способы и чем они отличаются. Ниже будет табличка REIT, входящих в индекс S&P 500.
  3. ПИФЫ, которые инвестируют в ETF на REIT. Вот тут внимательнее, если есть непонятное слово – читайте отдельные статьи. На сегодня есть ПИФ «Открытие – Зарубежная собственность». Хороший вариант, если не хочется вручную анализировать и выбирать компании. Из минусов – вам накинут комиссию за управление.
  4. ETF на REIT. Актуальная тема, даже у Vanguard «их есть». Освобождает от комиссии за управление, но всё равно нужен иностранный брокер.
otkrytie zarubezhnaja sobstvennost 1003x1024
vanguard real estate etf 1024x783

Самые крупные REIT из индекса S&P 500

КомпанияИндустрияКапитализация,
млрд долл.
P/FFOДивдоходность
American Tower CorpSpecialized REITs92,3926,91,8%
Crown Castle International CorpSpecialized REITs 55,1122,63,4%
Simon Property Group IncRetail REITs52,5013,25,0%
Prologis IncIndustrial REITs50,4224,72,7%
Equinix IncSpecialized REITs42,6522,41,9%
Public StorageSpecialized REITs 42,2822,53,3%
Welltower IncHealth Care REITs33,3419,74,2%
Equity ResidentialResidential REITs28,8822,92,9%
AvalonBay Communities IncResidential REITs 28,8722,22,9%
SBA Communications CorpSpecialized REITs 25,4227,0
Digital Realty Trust IncSpecialized REITs 24,7817,83,6%
Ventas Inc Health Care REITs 24,2817,14,8%
Realty Income Corp Retail REITs 22,8922,13,7%
Boston Properties IncOffice REITs20,8919,32,8%

Стоит ли инвестировать в REIT?

На малую часть портфеля – да. Это всё-таки недвижимость, всё-таки доллар. Стабильные растущие дивиденды, и не маленькие, как для рынка США. До пяти процентов в свой портфель такому инструменту можно выделить. Эта статья больше обзорная по инструменту, если вам будет интересно, то будем копать глубже. Безусловно, есть о чём поговорить, и на живых примерах посмотреть можно. Пишите в комментариях, чего бы хотелось узнать подробнее.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 1
  1. Александр

    Спасибо

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

тринадцать − 8 =