Инвестиции в 2021 году
Инвестиции в коммерческую недвижимость — это спорная тема в современных реалиях.
Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость в 2021 году? Почему это может быть выгодно?
2020 год весьма серьёзно ударил по коммерческой недвижимости. Из-за ограничений были закрыты заведения, которые часто размещаются в арендованных помещениях:
- магазины
- фитнес-клубы
- кафе
- рестораны
До сих пор, когда мы посещаем торговые центры, мы видим закрытые ресторанные дворики. Огромное количество магазинчиков и кафешек не смогли пережить карантин.
Часть сотрудников в сфере услуг ушла работать на себя, вместо того чтобы возвращаться в масках работать в помещениях:
- парикмахеры
- мастера по маникюру
Давайте представим себе такую ситуацию. Хозяин салона не смог больше выплачивать сотрудникам зарплату. Мастер пошёл работать на себя:
- на выезде
- на дому
Мастер прошёл специальные курсы и начал арендовать рабочее место только под себя.
В таких условиях инвестировать в стрит-ритейл важно крайне осторожно.
Удалённая работа vs офлайн
Стоит рассматривать только небольшие помещения с высокой ликвидностью и с заниженной ценой. Сейчас рынок предоставляет такие возможности.
Сложно предсказать, в какой срок восстановится рынок, и восстановится ли он вообще. Повсеместная вакцинация чудес не делает.
Я не уверен, что рынок восстановится в прежнем объёме. Есть риск надолго заморозить капитал.
Есть ещё один фактор — массовый переход на удалёнку. Некоторые компании отказываются от аренды, чтобы избавиться от затрат на содержание офисов и спасти бизнес. Одни были вынуждены свернуть всё своё дело, а другие выживают за счёт того, что работники стали удалёнными.
Сейчас с офисными помещениями не всё однозначно. В 2020 году почти половину россиян отправили на удалёнку. По состоянию на февраль 2021 года в офисах трудятся 75% граждан. Домашний формат работы прижился не у всех, удалёнка — это не удел каждого.
Удалённый формат работы в 2020-2021 гг
| 2020 год | Февраль 2021 года | |
| Количество работающих удалённо (%) | 50 | 75 |
Не все поклонники удалёнки предпочитают работать дома.
HeadHunter говорит нам:
Одни всё время отвлекаются на домашних, другие просто не могут собраться. А у кого-то дома нет места и компьютера.
Коворкинги
На этой волне набирают популярность коворкинги — помещения, специально оборудованные для работы. Помимо компьютеров и кабинетов, в них часто бывают предусмотрены специальные зоны:
- отдыха
- перекусов
- переговоров
В видео ниже — простое объяснение набирающего в России популярность коворкинга.
В Европе и США этот рынок развит и даже перенасыщен. В России же до пандемии коворкинги были не особо популярны.
Согласно статье по коворкингам на сайте Модульбанка:
Первый коворкинг открылся в 2008 году, и до марта 2020 года их появилось не так уж и много. По Москве таких помещений — порядка 290, в Питере — 92 штуки, в регионах — 1-2 коворкинга.
Количество коворкингов в 2021 году
| Москва | Санкт-Петербург | Регионы | |
| Коворкинги (шт.) | 290 | 92 | 1-2 |
Это не значит, что нужно срочно бежать и вкладываться в коворкинги по всей стране. Наверняка где-то они и не нужны. Важно отдельно оценивать ситуацию в каждом регионе. У нас каждый город уникален. Но присмотреться к этому направлению можно на том основании, что удалёнка закрепилась как тренд.
По данным последнего опроса, который проводился в начале 2021 года:
11% опрошенных трудятся удалённо постоянно. 12% совмещают удалённую работу и работу в офисе.
До пандемии цифры были в 2-3 раза меньше.
Удалённая и офисная работа в 2021 году
| Удалённая | Удалённая+офисная | |
| Количество опрошенных (%) | 11 | 12 |
Склады и онлайн-торговля
Ещё один вид коммерческой недвижимости, на который вырос спрос в условиях пандемии, — это склады. Пандемия значительно ускорила рост объёмов онлайн-торговли, который продолжается до сих пор. Люди начали усиленно покупать через интернет.
В условиях ограничений пользоваться интернет-доставкой стали даже те, кто раньше ей не пользовался и привык выбирать товар живьём. Многие магазины адаптировались под этот спрос:
- перейдя в работу онлайн
- расширив ассортимент в онлайн-торговле
Раньше они не умели это делать.
Товары для доставки нужно где-то держать. На этой волне в 2020 году увеличился объём инвестиций в складскую недвижимость. Если раньше это было 2%, то сейчас это 16%.
Инвестиции в складскую недвижимость в 2020-2021 гг
| 2020 год | 2021 год | |
| Инвестиции (%) | 2 | 16 |
По прогнозам аналитиков:
Сфера онлайн-торговли продолжит развиваться и дальше. К 2024 году объём продаж через интернет вырастет до 7 триллионов рублей.
В 2019 году до пандемии объём продаж составлял 1,7 триллиона рублей. С кратным ростом онлайн-торговли спрос на складские помещения тоже растёт.
Прогнозы по онлайн-торговле на 2024 год
| 2019 год | 2024 год | |
| Объём продаж (трлн. руб.) | 1,7 | 7 |
Инвестиции в недвижимость
Когда вы инвестируете в недвижимость, важно понимать, зачем вы это делаете. За счёт чего вы планируете получать доходность? Почему вы выбрали именно коммерческую недвижимость? Это мимолётный интерес или устойчивое обоснованное решение? Это будет спекулятивная сделка? Или вы планируете наладить регулярный денежный поток от аренды помещения?
По моему мнению, однозначно проигрышный вариант — найти объект и вложиться в него по веянию моды. Это не гарантирует доходность, особенно в наше неоднозначное время, и особенно в коммерческой недвижимости.
Акции, облигации и ETF мы покупаем через брокера Тинькофф Инвестиции. Можете с нами, сейчас там крутой обучающий мини-курс, после прохождения которого вам дарят акции на сумму до 25 тысяч рублей. Получить бонус просто так можно по нашей партнёрской ссылке
Ещё мы инвестируем в IPO через платформу United Traders. Если не знаете, что это такое — читайте наш подробный обзор в этой статье и инвестируйте вместе с нами.
