Как ваша недвижимость может подешеветь, и вы даже сразу не заметите этого? Почему важно учитывать различные аспекты роста или снижения цен на недвижимость?
Ситуация с рынком недвижимости в 2021 году описана в видео.
Снижение цен на недвижимость
Важно учитывать снижение цен на недвижимость, даже если оно не кажется вам очевидным, даже если вы его не замечаете. Речь идёт о долларовой стоимости вашей недвижимости. Если мы говорим о российской недвижимости, то здесь речь идёт о снижении долларовой стоимости вашей недвижимости.
Важно оценить, насколько сильно и резко может упасть долларовая стоимость вашей недвижимости из-за девальвации рубля.
Мы живём в России, поэтому наши расходы в основном происходят в рублях. Люди не замечают того, как резко может просесть цена их недвижимости в твёрдой валюте.
Когда мы сравниваем инвестиции в недвижимость с инвестициями в акции и фондовый рынок, люди говорят: «Акции же очень волатильны, акции же могут разом обвалиться, просесть. Поэтому нет никакого смысла в них инвестировать. Недвижимость — это скала, это надёжно».
Если же мы говорим о рублёвом выражении стоимости ваших активов — недвижимости или акций, важно учитывать и для акций США, которые выражены в валюте, рублёвую стоимость этих активов.
В марте 2020 года было очень сильное снижение, которое многих напугало и заставило в очередной раз говорить о том, что недвижимость более надёжна и стабильна. Хотя и тогда с недвижимостью, особенно с арендной, было много проблем. Индекс S&P 500 в долларовом выражении весьма заметно просел с максимума, который был достигнут в феврале.
Если мы посмотрим на рублёвое выражение индекса S&P 500, то ситуация меняется радикально. На дату максимума, который был достигнут в конце февраля 2020 года, рубль стоил меньше 65 рублей за один доллар. А когда было достигнуто дно рынка, доллар подскочил уже до 80 рублей за один доллар.
Стоимость доллара в феврале-марте 2020 года
| Февраль 2020 года | Март 2020 года | |
| Стоимость доллара (руб./$) | 65 | 80 |
Если мы смотрим на рублёвое выражение индекса по этим курсам, то выясняется, что в рублёвом выражении просадка была всего лишь 14% — на уровне коррекции конца 2018 года.
После этого, хотя просадка была очень неприятной, рынок быстро вернулся к максимумам.
Максимум цен на квартиры в долларовом выражении всё ещё не достигнут.
Я сомневаюсь, что что-то радикально поменяется. Прежде достигнутый максимум не может быть достигнут в течение нескольких лет. На это уйдёт не один десяток лет. Это объективный факт. Российская валюта будет продолжать девальвироваться.
Рублёвое выражение стоимости квартир может увеличиваться, а вот долларовое будет снижаться.
Влияние валютного курса на стоимость недвижимости
Рост стоимости квартир отстал в 3 раза от общего уровня роста цен. В случае с первичным жильём темпы роста повыше.
Если вы являетесь застройщиком, если вы — покупатель и продавец на вторичном рынке, то здесь ситуация очень печальная. Рост цен на недвижимость очень сильно отстал.
За последний период времени цены вернулись к максимумам, которые были достигнуты в 2013-2015 гг.
В этом заключается разница влияния валютных курсов на долларовое выражение стоимости вашей квартиры. А ведь именно к доллару привязаны:
- цены на очень многие товары и услуги
- уровень инфляции по рублю, который очень высок в реальном выражении
Будьте благоразумны, опирайтесь на конкретные факты и цифры. Нет ничего, ради чего стоило бы держаться за инвестиционную недвижимость, что показывают:
- факты
- цифры
- статистика
- анализ
- расчёты
Акции, облигации и ETF мы покупаем через брокера Тинькофф Инвестиции. Можете с нами, сейчас там разыгрывают 5 000 000 рублей — по 1 000 000 каждые две недели, отличное время чтобы начать инвестировать через этого брокера. Для участия пользуйтесь нашей партнерской ссылкой. Вы автоматически становитесь участником после регистрации и покупки первых бумаг
