PNK Rental — стоит ли инвестировать в индустриальную недвижимость

pnk rental stoit li investirovat investicii v industrialnuju nedvizhimost

Фонд индустриальной недвижимости PNK Rental — что это за проект? Как он устроен? Насколько он надёжен? Стоит ли вкладываться в данный проект? (это не реклама)

Введение

В США распространены рейты. Рейты — это фонды недвижимости с высокой дивидендной доходностью, в которые можно вложиться небольшими суммами и получать регулярный доход. В России прямых аналогов рейтов пока не существует. Но начинают появляться интересные альтернативы.

Что такое PNK Rental?

Фонд PNK Rental — это фонд индустриальной недвижимости с минимальным порогом входа в 5 тысяч рублей и целевой доходностью в 11,5% годовых. Доходность здесь не гарантирована. Но так или иначе в 3 квартале 2020 года она была подтверждена.

Фонд PNK Rental в июле 2020 года создал довольно крупный российский девелопер — компания PNK Group. PNK Group на рынке с 2004 года, и её имя уже у многих на слуху. PNK Group строит современные складские и промышленные комплексы для клиентов из самых разных стран и разных отраслей экономики.

На данный момент в портфеле фонда — 33 индустриальных объекта в следующих странах:

Россия
США
Европа

Среди клиентов — такие всемирно известные имена, как:

  • Mercedes
  • BMW
  • Adidas
  • Leroy Merlin
  • Детский мир
  • Вкусвилл
  • Ozon

Компания работает как с автопроизводителями, так и с интернет-магазинами и ритейлерами.

Зачем девелопер создал фонд для частных инвесторов?

Это, действительно, закономерный вопрос. Ситуация не самая типичная. Мы привыкли, что фонды недвижимости, а они существуют на российском рынке, как правило, работают под крылом крупных финансовых компаний, которые уже сами подбирают туда застройщиков.

Ситуация такая. Есть 2 схемы. Как правило, индустриальные здания строятся:

  1. На продажу в собственность
  2. Под аренду

Сейчас арендовать становится всё популярнее.

Как было раньше? PNK Group строили здания под конкретного арендатора и продавали его крупным инвестиционным компаниям. В целом, всё хорошо. Но проблема для PNK Group в том, что такие сделки могут растягиваться на месяцы из-за разнообразных, скажем так, бюрократических моментов.

С учётом того, что сейчас инвестиции стали очень популярными и ушли в народ, PNK Group решили попробовать ускорить процесс привлечения инвестиций. Соответственно, компания решила открыть этот рынок, этот инструмент для частных инвесторов. Компании это позволяет быстрее привлекать деньги и расширять рынок аренды. А для инвесторов это возможность получать регулярный доход, вкладываясь в достаточно консервативный инструмент.

Какие здания попадают в состав фонда?

Критерии отбора достаточно строгие. Все здания ликвидны и имеют высокий спрос среди покупателей. Но у фонда PNK Rental есть преимущественное право на выкуп этих зданий. В фонд попадают здания с уже действующими арендаторами. Для диверсификации инвестор вкладывается во все здания фонда в равной пропорции.

Есть пайплайн из объектов, которые находятся на разной стадии подготовки. Там есть, допустим, здания, которые уже построены, и которые уже сейчас находятся в аренде и генерируют арендный поток. С ними всё понятно. Есть также здания, которые находятся пока ещё на стадии строительства. Но на такие здания уже есть долгосрочные договоры аренды, они уже заключены. Когда заканчивается строительство, эти здания могут войти в состав фонда.

Совокупная стоимость этих объектов превышает 30 миллиардов рублей.

На чём зарабатывает инвестор?

Доход инвестора может состоять из 2 частей:

  1. Арендный поток. Он начисляется ежеквартально. Его можно получать либо на расчётный счёт, либо можно его реинвестировать, для того чтобы максимизировать свой совокупный доход
  2. Предполагается, что здания будут дорожать. В таком случае будет расти стоимость пая. Установить это возможно либо при переоценке здания, либо если происходят какие-то сделки по продажам

На сколько инвестировать?

Для спекуляций этот инструмент совершенно точно не подходит. Как рекомендуют в самой компании, целесообразно вкладывать деньги на 5 лет и выше, для того чтобы получать привлекательную доходность.

Пай можно продать без ограничений. Деньги поступают на счёт в течение 15 рабочих дней. Но нужно понимать, что при поспешной реализации цена продажи может оказаться не очень привлекательной. Это, конечно же, риск. Это нужно осознавать.

Это закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости. По задумке, фонд вечный, то есть закрывать его не планируют. При этом фонд всегда открыт для новых инвесторов. В любой момент вы можете зайти на сайт и просто докупить паи. Докупать паи можно сколь угодно часто и регулярно. Это, конечно, позитивный момент. Это возможно, потому что поставка зданий в фонд происходит по мере роста самого фонда.

Низкий порог входа в фонд

Порог входа в фонд — от 5 тысяч рублей. Такая планка установлена, чтобы можно было протестировать, как работает фонд.

В самой компании говорят, что, как правило, люди инвестируют в PNK Rental, начиная от 50-100 тысяч рублей и заканчивая 8-значными суммами. Понятно, что на такие инвестиции решаются люди, которые уже давно знакомы с рынком индустриальной недвижимости и давно в него инвестируют.

Отчётность PNK Rental

Как понять, что фонд работает? В компании рассказали вот о чём:

  1. Есть открытая отчётность в открытом доступе. Она публикуется ежемесячно. Там можно посмотреть:
  2. стоимость чистых активов
  3. расчётную стоимость пая
  4. изменение стоимости имущества
  5. В личном кабинете раз в квартал появляется индивидуальный отчёт, в котором содержится много информации, в том числе комментарии управляющих об инвестиционной стратегии фонда

Несмотря на отсутствие гарантированной доходности, закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости можно отнести к консервативным инструментам. Нужно понимать, что главным инвестором всё равно остаётся PNK Group. Она в этом смысле очень заинтересована в стабильности работы фонда.

В целом предлагаемая целевая доходность выше, чем по объектам жилой и торговой недвижимости, например. При этом складская и производственная недвижимость, допустим, в период пандемии — это прямо-таки антикризисная стратегия. Интернет-магазины, к примеру, процветают как никогда, и здания не пустуют.

Структура управления фондом

Инвесторы вкладываются в фонд PNK Rental через договор доверительного управления. Как правило, это сопряжено с высокими комиссиями и довольно высокими рисками человеческого фактора. Но здесь ситуация, на мой взгляд, несколько иная.

Каким образом рассчитывается комиссия управляющей компании? Если доходность инвестора превышает 13% годовых, то управляющая компания возьмёт комиссию за успех в 20% от дохода. Если доходность составила менее 13% годовых, то управляющая компания не возьмёт никаких денег. Целевая доходность составляет 11,5%.

Также ваши доходы будут облагаться налогом на доходы физических лиц — это стандартные 13%. Налоговым агентом здесь выступает управляющая компания.

Например, вы проинвестировали миллион рублей, и за 2 года ваша доходность составила 280 тысяч рублей, или 14% годовых. Это выше вот этой планки в 13%. Поэтому УК взимает комиссию в 4 тысячи рублей. УК взимает свою комиссию только с полученного дохода. Комиссия взимается при выводе денежных средств.

2 управляющие компании

На сайте фонда указана одна управляющая компания, а при этом в разнообразных скринерах ПИФов указана другая компания. Действительно, есть 2 управляющие компании, которые работают под брендом PNK:

  1. УК «Индустриальная недвижимость». Она работает с арендаторами и занимается непосредственно имуществом фонда
  2. УК «А Класс Капитал». Она занимается обслуживанием инвесторов. Именно на ней:
  3. стратегия доверительного управления
  4. онлайн-сервис
  5. поддержка для клиентов

Обе управляющие компании имеют действующие лицензии Центрального банка. С точки зрения легальности всего этого вопросов никаких не возникает.

Почему такая схема? В компании ответили, что это позволяет на базе такого довольно традиционного инструмента, как ПИФ недвижимости, создать достаточно современное предложение для инвесторов. Инвесторы могут:

  • мгновенно купить пай
  • мгновенно продать пай
  • реинвестировать деньги
  • ежеквартально получать доходность

При этом инвесторам не грозит допэмиссия акций, потому что паи, по сути, уже есть. Они находятся во владении дочерних структур PNK Rental. Поэтому покупка между компаниями происходит достаточно быстро. И доход от реинвестирования инвестор начинает получать практически мгновенно.

Почему договор оферты?

На сегодняшний день практически все финансовые услуги оформляются онлайн именно по договору оферты. Но в PNK Rental рассказали, что инвестор может приехать в офис и подписать физический договор, если у него возникает такая необходимость.

Выводы

Фонд PNK Rental (не реклама) — инструмент достаточно интересный, консервативный. При этом за счёт того, что это складская недвижимость, в первую очередь, которая защищена от текущего кризиса, получается, что это, действительно, достаточно актуальная в наше время стратегия.

Мне кажется, что появление таких инструментов расширяет инвестиционные возможности инвестора. Для диверсификации портфеля такие инструменты, на мой взгляд, рассматривать можно.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

5 × 2 =