Проблемы, с которыми вы можете столкнуться при запуске арендного бизнеса | Сравнение REIT и реальной недвижимости

problemy s kotorymi vy mozhete stolknutsya pri zapuske arendnogo biznesa sravnenie reit i realnoy nedvizhimosti 870x400 Финансовая грамотность

Что лучше — инвестировать в REIT либо владеть реальной недвижимостью? Чем отличаются эти 2 подхода?

Арендный бизнес

Арендная недвижимость — это то, что можно потрогать. Арендный бизнес относительно прост и понятен. Покупается недвижимость, сдаётся в аренду, тебе платят платежи, есть расходы и налоги. Это классно!

Немного про арендный бизнес смотрите в видео ниже.

Однако есть одна проблема. Инфляция в России лишает тебя премии за твои:

  • риск
  • активное участие

Ты активно участвуешь, ты ездишь на объекты, ты встречаешься с арендаторами. Но при этом ты отдаёшь ежегодно 10% дополнительно, помимо всех налогов, в виде инфляционных отчислений.

Проблемы арендного бизнеса

Для того чтобы запустить доходную квартиру, нужен капитал примерно в 1 миллион рублей. Нужно иметь деньги на следующие вещи:

  • первый взнос
  • ремонт

Следующая доходная квартира требует ещё 1 миллион рублей и так далее. На вторую и третью квартиры ипотеку дают плохо и не всем. Банки не очень любят такие сделки, особенно если это пятая-седьмая квартиры. Рекордсмены запускают и 12-13 квартир, но для этого нужно быть очень решительным.

Готовность банков к одобрению ипотеки

 1 квартира2 и более квартир
Готовность банковБольшая вероятность одобрения кредитаМеньшая вероятность за счёт большой суммы кредитного долга

Кредитное плечо — тоже проблема. Когда ты платишь первый взнос в 15%, у тебя кредитное плечо составляет 85%. Большую часть денег забирает банк. Это неприятно!

Классно, когда деньги выплачиваются, и всё нормально! Но когда что-то идёт не так, то часто можно уходить в убытки. Инвестиция уже не становится такой привлекательной, как была в начале.

У квартир может быть низкая ликвидность, если ты разделил их на студии. Такие квартиры очень трудно сдавать.

Если же ты хочешь продать REIT, то нужно просто открыть телефон и продать акции.

Банки отказывают в ипотеке для следующих объектов. Ты запустил 1-3 квартиры, а потом уже запуститься сложнее. Это очень большая сумма кредита.

Нужно активно участвовать в проекте:

  • выбирать
  • запускать
  • часто управлять либо искать управляющих

Это всегда не безусловный пассивный доход. Могут быть скрытые проблемы, которыми придётся заниматься.

Есть штурмовые конструкции, которые можно использовать:

  • деление квартир на студии
  • использование посуточной аренды

Проблема здесь вот в чём. Если ты хочешь заниматься доходными квартирами, это классно, но они у тебя математически должны сходиться в точке длительной аренды через управляющую компанию! Если тебе приходится заниматься всем самому, только чтобы чуть-чуть выйти в плюс, это не та история, которой стоит заниматься. Поэтому нужно поискать другие варианты для инвестирования.

Реальная доходность может отличаться от ваших фантазий. На бумаге у вас одно, но когда ты не учёл комиссию, мелкий налог, налог на имущество, где-то отремонтировал, где-то покрасил, где-то сантехнику поменял, реальная доходность может отличаться от той, которую вы нарисовали у себя в голове.

Средняя доходность квартир в Московской области — это 23-30%. Из этой суммы мы отдаём 10,4% в виде инфляции (это показатель за последние 10 лет).

Ты получаешь 13% чистыми с учётом инфляции, но при этом испытываешь кучу проблемных моментов.

Инвестиции в REIT

investitsii v reit
Инвестиции в REIT

Когда ты инвестируешь в REIT, ты инвестируешь ради того, чтобы они увеличивали тебе дивиденды и платили их безусловно, особенно когда случаются проблемы. Такие компании должны:

  • быть большими
  • иметь высокий рейтинг надёжности и хорошую историю увеличения дивидендов

Есть и вторая стратегия — можно находить недооцененные компании, которые выходят из кризиса. Они могут показывать очень классный результат!

Сравнение REIT и реальной недвижимости

REIT можно покупать регулярно на небольшие суммы. Не нужно иметь 1 миллион рублей, чтобы запустить очередной доходный объект.

REIT освобождены от налога на прибыль. Когда ты продаёшь недвижимость, ты платишь налог на прибыль, и твой доход сразу же уменьшается. Это очень важная история. Корпорации налог на прибыль не платят, даже если они продали свою недвижимость внутри.

У REIT низкие накладные расходы на покупку/продажу. Если вы оформляете сделку, вам нужно:

  • заплатить нотариусу и риелтору
  • оформить документы в МФЦ
  • заплатить госпошлину
  • слетать туда и обратно

Это всё расходы. Чтобы продать REIT, вам нужно зайти в свой мобильный телефон и продать акции в приложении.

REIT:

  • ликвидны
  • диверсифицированы

REIT растут лучше, чем обычная недвижимость. По своей конструкции REIT должен выплачивать 90% своего дохода в виде дивидендов. Он не может их реинвестировать, если только очень малую часть. В основном REIT растут за счёт 2 вещей:

  1. Выпуск новых акций
  2. Привлечение кредитных средств (использование кредитного плеча)

Когда мы покупаем недвижимость, мы используем кредитное плечо в 85%, делая первый взнос. У REIT норма — это 30-40% от стоимости активов. Это гораздо менее закредитованные и менее рискованные компании.

Сравнение кредитного плеча у REIT и реальной недвижимости

 REITРеальная недвижимость
Кредитное плечо (%)30-4085

REIT растут быстрее за счёт того, что у них всё дешевле. Одно дело, что вы ремонтируете одну студию или перекрываете крышу. А другое дело, когда управляющий компанией REIT меняет тысячи крыш. Для них это будет дешевле на этапе:

  • обслуживания
  • строительства

Компании с высоким кредитным рейтингом имеют очень хороший доступ к кредиту. Если в среднем в России кредитная ставка по ипотеке — от 10%, если мы не берём всякие суперпрограммы, под которые почти никто не подходит, то компании с рейтингом надёжности A- могут получать кредиты под 3%. Они могут:

  • пролонгировать кредиты
  • выпускать облигации

Это не обязывает компании возвращать тело инвестиций, а платить столько процентов, сколько они хотят.

Также REIT имеют доступ к акционерному капиталу. Они могут выпустить акции под существующий денежный поток и купить новый объект с большей доходностью, чтобы выиграли акционеры:

  • новые
  • существующие

REIT платят в валюте.

Акции, облигации и ETF мы покупаем через брокера Тинькофф Инвестиции. Можете с нами, сейчас там разыгрывают 5 000 000 рублей - по 1 000 000 каждые две недели, отличное время чтобы начать инвестировать через этого брокера. Для участия пользуйтесь нашей партнерской ссылкой. Вы автоматически становитесь участником после регистрации и покупки первых бумаг

xdx0v752yh2f826c71b7ff55d8af66

Ещё смотрите наше свежее видео на YouTube:
Оцените статью
( Пока оценок нет )
Поделиться с друзьями
Добавить комментарий

двадцать − восемнадцать =