Что лучше — инвестировать в REIT либо владеть реальной недвижимостью? Чем отличаются эти 2 подхода?
Арендный бизнес
Арендная недвижимость — это то, что можно потрогать. Арендный бизнес относительно прост и понятен. Покупается недвижимость, сдаётся в аренду, тебе платят платежи, есть расходы и налоги. Это классно!
Немного про арендный бизнес смотрите в видео ниже.
Однако есть одна проблема. Инфляция в России лишает тебя премии за твои:
- риск
- активное участие
Ты активно участвуешь, ты ездишь на объекты, ты встречаешься с арендаторами. Но при этом ты отдаёшь ежегодно 10% дополнительно, помимо всех налогов, в виде инфляционных отчислений.
Проблемы арендного бизнеса
Для того чтобы запустить доходную квартиру, нужен капитал примерно в 1 миллион рублей. Нужно иметь деньги на следующие вещи:
- первый взнос
- ремонт
Следующая доходная квартира требует ещё 1 миллион рублей и так далее. На вторую и третью квартиры ипотеку дают плохо и не всем. Банки не очень любят такие сделки, особенно если это пятая-седьмая квартиры. Рекордсмены запускают и 12-13 квартир, но для этого нужно быть очень решительным.
Готовность банков к одобрению ипотеки
| 1 квартира | 2 и более квартир | |
| Готовность банков | Большая вероятность одобрения кредита | Меньшая вероятность за счёт большой суммы кредитного долга |
Кредитное плечо — тоже проблема. Когда ты платишь первый взнос в 15%, у тебя кредитное плечо составляет 85%. Большую часть денег забирает банк. Это неприятно!
Классно, когда деньги выплачиваются, и всё нормально! Но когда что-то идёт не так, то часто можно уходить в убытки. Инвестиция уже не становится такой привлекательной, как была в начале.
У квартир может быть низкая ликвидность, если ты разделил их на студии. Такие квартиры очень трудно сдавать.
Если же ты хочешь продать REIT, то нужно просто открыть телефон и продать акции.
Банки отказывают в ипотеке для следующих объектов. Ты запустил 1-3 квартиры, а потом уже запуститься сложнее. Это очень большая сумма кредита.
Нужно активно участвовать в проекте:
- выбирать
- запускать
- часто управлять либо искать управляющих
Это всегда не безусловный пассивный доход. Могут быть скрытые проблемы, которыми придётся заниматься.
Есть штурмовые конструкции, которые можно использовать:
- деление квартир на студии
- использование посуточной аренды
Проблема здесь вот в чём. Если ты хочешь заниматься доходными квартирами, это классно, но они у тебя математически должны сходиться в точке длительной аренды через управляющую компанию! Если тебе приходится заниматься всем самому, только чтобы чуть-чуть выйти в плюс, это не та история, которой стоит заниматься. Поэтому нужно поискать другие варианты для инвестирования.
Реальная доходность может отличаться от ваших фантазий. На бумаге у вас одно, но когда ты не учёл комиссию, мелкий налог, налог на имущество, где-то отремонтировал, где-то покрасил, где-то сантехнику поменял, реальная доходность может отличаться от той, которую вы нарисовали у себя в голове.
Средняя доходность квартир в Московской области — это 23-30%. Из этой суммы мы отдаём 10,4% в виде инфляции (это показатель за последние 10 лет).
Ты получаешь 13% чистыми с учётом инфляции, но при этом испытываешь кучу проблемных моментов.
Инвестиции в REIT
- быть большими
- иметь высокий рейтинг надёжности и хорошую историю увеличения дивидендов
Есть и вторая стратегия — можно находить недооцененные компании, которые выходят из кризиса. Они могут показывать очень классный результат!
Сравнение REIT и реальной недвижимости
REIT можно покупать регулярно на небольшие суммы. Не нужно иметь 1 миллион рублей, чтобы запустить очередной доходный объект.
REIT освобождены от налога на прибыль. Когда ты продаёшь недвижимость, ты платишь налог на прибыль, и твой доход сразу же уменьшается. Это очень важная история. Корпорации налог на прибыль не платят, даже если они продали свою недвижимость внутри.
У REIT низкие накладные расходы на покупку/продажу. Если вы оформляете сделку, вам нужно:
- заплатить нотариусу и риелтору
- оформить документы в МФЦ
- заплатить госпошлину
- слетать туда и обратно
Это всё расходы. Чтобы продать REIT, вам нужно зайти в свой мобильный телефон и продать акции в приложении.
REIT:
- ликвидны
- диверсифицированы
REIT растут лучше, чем обычная недвижимость. По своей конструкции REIT должен выплачивать 90% своего дохода в виде дивидендов. Он не может их реинвестировать, если только очень малую часть. В основном REIT растут за счёт 2 вещей:
- Выпуск новых акций
- Привлечение кредитных средств (использование кредитного плеча)
Когда мы покупаем недвижимость, мы используем кредитное плечо в 85%, делая первый взнос. У REIT норма — это 30-40% от стоимости активов. Это гораздо менее закредитованные и менее рискованные компании.
Сравнение кредитного плеча у REIT и реальной недвижимости
| REIT | Реальная недвижимость | |
| Кредитное плечо (%) | 30-40 | 85 |
REIT растут быстрее за счёт того, что у них всё дешевле. Одно дело, что вы ремонтируете одну студию или перекрываете крышу. А другое дело, когда управляющий компанией REIT меняет тысячи крыш. Для них это будет дешевле на этапе:
- обслуживания
- строительства
Компании с высоким кредитным рейтингом имеют очень хороший доступ к кредиту. Если в среднем в России кредитная ставка по ипотеке — от 10%, если мы не берём всякие суперпрограммы, под которые почти никто не подходит, то компании с рейтингом надёжности A- могут получать кредиты под 3%. Они могут:
- пролонгировать кредиты
- выпускать облигации
Это не обязывает компании возвращать тело инвестиций, а платить столько процентов, сколько они хотят.
Также REIT имеют доступ к акционерному капиталу. Они могут выпустить акции под существующий денежный поток и купить новый объект с большей доходностью, чтобы выиграли акционеры:
- новые
- существующие
REIT платят в валюте.
Акции, облигации и ETF мы покупаем через брокера Тинькофф Инвестиции. Можете с нами, сейчас там разыгрывают 5 000 000 рублей — по 1 000 000 каждые две недели, отличное время чтобы начать инвестировать через этого брокера. Для участия пользуйтесь нашей партнерской ссылкой. Вы автоматически становитесь участником после регистрации и покупки первых бумаг
Ещё смотрите наше свежее видео на YouTube: https://www.youtube.com/watch?v=lDi_0L-kiAI
