REIT Realty Income стоит ли покупать | Инвестиции в недвижимость США

 

 

Как устроен бизнес фонда недвижимости Realty Income? Стоит ли его покупать?

Введение

Инвесторы очень любят активы, которые выплачивают регулярные дивиденды. Это повышает стабильность портфеля и помогает смягчить снижение цен на акции. Также это предоставляет возможность для повышения курса акций в сочетании с устойчивым потоком доходов от дивидендов.

Именно поэтому многие инвестиционные легенды выступают за покупку акций, которые выплачивают регулярные дивиденды. Это рекомендуют делать:

• Джон Богл
• Уоррен Баффетт
• Бенджамин Грэм

REITы: общая информация

Инвестиции в недвижимость традиционно считаются одним из наиболее надёжных активов, потому что недвижимость защищает от инфляции.

В случае гиперинфляции, которую мы наблюдали в России в 1992 году, не поможет и недвижимость. Но всё-таки в нормальной ситуации, когда наблюдается умеренная инфляция, ликвидная недвижимость прекрасно справится с этой проблемой. В дополнение она обеспечит вас стабильным рентным доходом.

Для инвестиций в недвижимость необязательно иметь миллионы рублей. Многие почему-то до сих пор не интересуются фондами недвижимости, хотя этот инструмент доступен даже для неквалифицированных инвесторов.

REIT — это инструмент на американском рынке, который обеспечивает долевое вложение в недвижимость с небольшими суммами, без миллионов рублей. Такие фонды:

• покупают или строят недвижимость
• сдают её в аренду или продают
• покупают ипотечные ценные бумаги у банков

Полученный доход распределяется между акционерами фонда путём выплаты дивидендов. Для получения и сохранения статуса REIT в США фонд должен распределять в виде дивидендов не менее 90% своего дохода. В США фонды недвижимости имеют налоговые льготы. Дело в том, что в США нераспределённый между акционерами доход облагается корпоративным налогом в 21%. А вот распределённый доход под налоги не попадает.

За последние 10 лет фонды недвижимости показали лучшую среднегодовую доходность среди различных классов активов по показателю total return — это дивидендная доходность+прирост капитала. REITы прилично обгоняют стандартные американские акции.

Купить большинство фондов недвижимости может любой человек. Они доступны на Санкт-Петербургской бирже. Там сейчас уже представлены десятки наименований.

Realty Income: о фонде

Фонд Realty Income платит дивиденды на ежемесячной основе. Как привлекательно это звучит! Не правда ли?

Тикер фонда — O. Стоимость одной акции фонда — в районе 65$. Дивидендная доходность превышает 4%.

Realty Income владеет 6500 объектов недвижимости. Большинство из них являются отдельно стоящими зданиями, арендованными одним арендатором. Недвижимость фонда расположена в 49 штатах. В Пуэрто-Рико и Великобритании она сдаётся в аренду 250 арендаторам из 47 различных отраслей. Вот так диверсификация!

Если посмотреть на структуру портфеля этого REITа по типам недвижимости, то можно увидеть следующую картину:

• более 80% — это розничная торговля
• 11% — промышленные предприятия
• 3,5% — офисы
• менее 2% — это недвижимость для сельского хозяйства

Структура портфеля Realty Income по типам недвижимости

	Розничная торговля (%)	Промышленные предприятия (%)	Офисы (%)	Недвижимость для сельского хозяйства (%)
Realty Income	более 80	11	3,5	менее 2

Большинство коммерческих организаторов имеют именно розничные магазины, которые предоставляют недискреционные товары и услуги по низким ценам. Примеры таких отраслей:

• долларовые магазины, которые продают копеечные товары
• аптеки
• магазины повседневного спроса

Недвижимость, сданная в аренду арендатором с инвестиционным рейтингом — это почти 50% от общего годового дохода фонда. Неплохо!

Realty Income поднимается на первое место в списке REIT благодаря своей довольно впечатляющей дивидендной истории. Она не имеет себе равных среди других акций с ежемесячными дивидендами.

Realty Income выплатила более 600 последовательных ежемесячных дивидендов без перерыва.

Realty Income провёл IPO в далёком 1994 году. За это время он увеличил количество объектов недвижимости. Они начинали с 630, а сейчас уже — 6500 единиц. Дивиденды были повышены в 107 раз.

Realty Income входит в индекс дивидендных аристократов S&P 500. В этом месяце руководство фонда анонсировало 604 месячные дивиденды подряд. С 1994 года дивиденды росли в среднем на 4,5% в год.

Инвестиции в Realty Income за последние 25 лет оказались очень удачными для людей, которые покупали фонд. Можно было наблюдать опережающий рынки темп роста — 14% год к году с условием реинвестирования дивидендов. Это существенно выше, чем инвестиции просто в широкий индекс S&P 500 и SPY. Там мы бы получили около 9%.Долгая история компании по выплате и увеличению дивидендов обусловлена широко диверсифицированным портфелем и довольно качественной бизнес-моделью. Эта модель работает. Это нам подтверждает история фонда.

Сейчас кризис, но фонд принял достаточно своевременные и агрессивные действия, как мне кажется, чтобы укрепить своё финансовое положение на рынке. За 2 и 3 квартал фонд привлёк большие суммы:

• через эмиссию облигаций
• за счёт продажи акций

При этом общая доступная ликвидность фонда — 2,7 миллиардов долларов. Можно с уверенностью ожидать, что фонд переживёт кризис с сохранением своих дивидендов. У компании довольно внушительный запас.

Рыночная капитализация фонда превышает 22,5 миллиарда долларов. Полная стоимость с учётом наличных и долгов на балансе приближается к отметке в 30 миллиардов долларов.

Финансы Realty Income

Баланс фонда

За последние 10 лет баланс фонда демонстрировал совершенно невероятный рост. Общие активы фонда выросли более чем в 5 раз за 9,5 лет. Обязательства фонда тоже выросли в 5 раз. Акционерный капитал вырос соразмерно общим активам.

Долговая нагрузка фонда

У Realty Income долговая нагрузка объективно высокая. За вычетом наличности и эквивалентов в размере 725 миллионов долларов чистый долг составляет 7,7 миллиардов долларов при годовой EBITDA менее 16 миллиардов долларов. Коэффициент DEBT/EBITDA — 5,736. Это довольно большой показатель.

Для инвестиционных фондов недвижимости это классическая история. Она не должна удивлять и слишком сильно пугать. Это связано с тем, что все REITы обязаны направлять на дивиденды не менее 90% от своего дохода. Для покупки недвижимости они вынуждены привлекать займы и выпускать в обращение новые акции. REITы просто не могут по-другому развиваться. Это специфика их бизнеса.

Отношение операционного денежного потока фонда к общему долгу — чуть более 14. Теоретически операционным cash flow фонд способен закрыть все долги за 7 лет. Он мог бы это сделать, если бы не выплачивал нам дивиденды.

Самым простым способом оценить долговую нагрузку для фонда недвижимости является способность выплачивать процентные расходы по долгам за счёт средств от операционной деятельности. Это называется FFO — поток денежных средств от операций. Это основной показатель деятельности фондов недвижимости, по которому можно посчитать мультипликаторы и оценить качество фонда.

Показатель можно рассчитать на основе отчёта о прибылях и убытках. Но часто фонды указывают в отчётности уже рассчитанный FFO. Он считается следующим образом: чистый доход+амортизация-прибыль от продаж недвижимости.

В этом плане у Realty Income всё довольно-таки неплохо. Годовой FFO — более 1 миллиарда долларов. Процентные расходы — всего лишь 27% от FFO. Здесь не возникает никаких опасений.

Денежные потоки фонда

В 3 квартале общая выручка прибавила 8% год к году. FFO на акцию остался без изменений год к году. За 9 месяцев 2020 года общая выручка прибавила практически 13% год к году. FFO тут тоже подрос на 1,6%.

Рост был обусловлен сочетанием:

• увеличения арендной платы за объекты, которые уже существуют
• вкладами от новых объектов

Несмотря на весь страх и ужас инвесторов, которые распродавали акции фонда в марте из-за пандемии, в абсолютных доходах фонд ничего не потерял.

Если посмотреть на более длинный горизонт, в последние 10 лет выручка на акцию фонда растёт по 4,6% в год, а прибыль на акцию — темпами более 5%. Это весьма неплохие темпы роста для REITа.

Эмиссия новых акций фонда

Рост выручки обусловлен возрастающей рентой от постоянно приобретаемых объектов недвижимости. Приобретение активов происходит за счёт:

• левериджа
• эмиссии новых акций

Общее количество акций у Realty Income выросло со 106 миллионов в 2010 году до 347 миллионов по данным на 30 сентября 2020 года.

Это довольно стандартная практика для REITов. Больше им деньги на развитие брать просто неоткуда.

Рентабельность (маржинальность) бизнеса Realty Income

У Realty Income рентабельность активов составляет 2,18%. Это немножко поменьше, чем среднеотраслевое значение, равное 2,34%. Но это практически в 2 раза меньше, чем у другого известного REITа — Simon Property Group. Там рентабельность — более 4%. В этом плане фонд Realty Income отстаёт.

Даже если исключить влияние на показатели пандемии, всё равно картина — отнюдь не в пользу Realty Income. У неё средний ROA за 3 года — 2,46%, а у Simon Property Group — практически 7%. Это говорит о том, что каждый вложенный в покупку недвижимости доллар приносит фонду меньше доходов в процентном отношении, чем каждый такой доллар приносит конкуренту — Simon Property Group. Обратите на это внимание!

Дивиденды фонда

Средства от операционной деятельности — FFO на акцию — за последние 12 месяцев составили 3,18$. Размер дивидендной выплаты — 2,78$ на одну акцию.

За время пандемии, в отличие от многих конкурентов, фонд Realty Income не стал понижать дивидендные выплаты. Хотя, наверное, ему бы этого хотелось. Размер выплат составил 23,4 цента на акцию в месяц. Дивдоходность за 12 месяцев — 4,45. В следующие 12 месяцев ожидаемая форвардная дивдоходность — 4,32. Немножко пониже, но в целом по дивидендам фонд выглядит очень хорошо.

Мультипликаторы стоимости фонда

Насколько справедливо фонд оценивается рынком?

Рыночная капитализация — 22,6 миллиардов долларов. Полная стоимость с учётом наличных и долгов на балансе — почти 30 миллиардов долларов.

Мультипликатор P/FFO (цена акции/средства от операционной деятельности на акцию) — 19,3. Это существенно выше, чем у Simon Property Group. У конкурента этот показатель равен практически 9. Рынок оценивает уже сейчас Realty Income намного дороже, чем конкурента.

Скорее всего, Realty Income сейчас оценивается рынком дороже, чем Simon Property Group именно потому, что Realty Income не стал понижать дивиденды, а вот Simon Property Group всё-таки пошла на понижение из-за пандемии.

Сравнение Realty Income и Simon Property Group

	Рентабельность активов (%)	ROA (%)	P/FFO	Форвардная дивдоходность (%)
Realty Income	2,18	2,46	19,3	4,3
Simon Property Group	4	7	9	6,6
Среднеотраслевое значение	2,34

Realty Income: плюсы и минусы

Преимущества фонда

1. Стабильные дивиденды. Фонд является дивидендным аристократом и защищает этот статус до последней капли крови, до последнего патрона
2. Ежемесячная выплата дивидендов. При их реинвестировании общая доходность будет выше по сравнению с квартальными выплатами
3. У Realty Income большинство договоров аренды оформлены на условиях triple net lease. Помимо уплаты арендной платы арендатор самостоятельно несёт все эксплуатационные расходы, в том числе:

• налоги

• обслуживание

• страхование

Это понижает операционные расходы на недвижимость самого фонда и позволяет сохранять           предсказуемый поток денежных средств для выплаты ежемесячных дивидендов

• Realty Income извлекает выгоду от текущих довольно низких процентных ставок. У него кредитный рейтинг А- от S&P 500. Фонд может получить заёмное финансирование по очень привлекательным ставкам. Облигации выпускаются с доходностью 1,7. Необеспеченные облигации были выпущены в сентябре в фунтах. Это весьма себе привлекательная ставка для финансирования компании

Все вот эти позитивные факторы и транслируются в достаточно высокую оценку этого фонда рынком на данный момент, несмотря на негативные последствия пандемии, которые продолжают давить на компанию.

Для хорошего, благополучного и стабильного времени Realty Income оценивался бы вполне себе здраво и адекватно. Но на данный момент фонд выглядит немножко дороговато. Тот же Simon Property Group по мультипликаторам выглядит практически в 2 раза дешевле. Это предполагает гораздо больший апсайд, когда начнётся полноценное и последовательное восстановление экономики.

Риски фонда

• Высокий долг. Но это довольно характерная история в целом для сектора REITов
• Общий тренд ухода ритейла в онлайн. Пандемия его ускорила

Нужно понимать, что рано или поздно любой REIT, который ориентирован именно на розничную торговлю, столкнётся с проблемой падения доходов.

В 3 квартале заполняемость площадей составила 98,6%, а собираемость арендных платежей — 93,8% от арендной платы. Это побольше, чем во 2 квартале.

Кинотеатры — это сейчас самый сложный сектор для компании, потому что именно сюда приходится почти 60% невыплаченной аренды за 3 квартал. У фонда 78 кинотеатров, и 37 из них полностью не выплатили арендную плату.

Несмотря на корону, серьёзный экономический стресс, сокращение доходов от аренды, фонд отчитался о неизменном год к году FFO — 0,82$ на одну акцию.

Выводы

Realty Income — это довольно неплохой фонд. Но на данный момент есть REITы поинтереснее как по размеру дивидендной доходности, так и по оценке рынком. Даже форвардная дивдоходность у Simon Property Group — почти 6,6, а у Realty Income — 4,3.

REITы мы любим за высокие, стабильные и прогнозируемые дивиденды. Чем они выше, тем REIT будет предпочтительнее при прочих равных условиях.